Geschlossene Immobilienfonds

Immobilienbesitz stellt eine Kapitalanlage dar, die neben einer günstigen Rendite und vielen steuerlichen Vorteilen, wie zum Beispiel die Gebäudeabschreibung, die schenkungs- und erbschaftssteuerliche Einschätzung, etc. – unter anderem wirklichen Schutz gegen Inflation und Wertbeständigkeit bietet.

Anleger, die über begrenzten Kapitaleinsatz und keinen eigenen Verwaltungsaufwand verfügen, jedoch am wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie beteiligt sein möchten, nehmen sich an geschlossenen Immobilienfonds teil. Deutsche Anleger investieren viel sowohl in geschlossene als auch in offene Immobilienfonds.

Durch geschlossene Immobilienfonds wird ein Objekt oder eine limitierte Anzahl von Objekten finanziert, beispielweise frei finanzierten oder geförderten Wohnimmobilien, Spezial- oder Gewerbelimmobilien wie Heizkraftwerke, Kinocenter, Seniorenheime, etc. Die Höhe des erforderlichen Anlagekapitals steht aus diesem Grund von Anfang an fest.

Der Anleger nimmt sich mit einer festen Summe teil und wird auf diese Weise limitiert haftender Partner einer Kommanditgesellschaft. Er übernimmt so partiell das an die Investition gebundene unternehmerische Risiko.

Haben die Anleger das erforderliche Eigenkapital – in der Regel zwischen 30 Prozent und 60 Prozent der Gesamtinvestitionssumme – gezeichnet, wird der Fonds geschlossen. Der Rest wird als Fremdmittel durch die Gesellschaft von Banken aufgenommen.

Das Kapital des Anlegers wird durch die Teilnahme auf 10 bis 30 Jahre - je nach Fondskonzept – gebunden. Er sollte während dieser Periode nur im Notfall aussteigen, denn es gibt für diese Teilnahme keinen regelmäßigen Zweitmarkt. Je nach Fondskonzept ist nach 10 bis 30 Jahren mittels Mehrheitsbeschluss der Gesellschafter in der Regel eine Auflösung des Fonds und auf diese Weise der Verkauf der Immobilie bzw. Immobilien eingeplant. Der Anleger erzielt bis dahin Einkünfte aus Verpachtung und Vermietung bzw. Gewerbebetrieb und bekommt Ausschüttungen in der Regel zwischen 4 % und 8 % p.a. bezüglich der Einlage. Durch Abschreibungen ist sie in den Folgejahren zum Teil steuerfrei.

Die Vermietung und Verwaltung der Immobilie(n) werden von spezialisierten Managern für die Anleger übernommen.

Chancen und Risiken geschlossener Fonds:

Zu den wichtigsten Chancen geschlossener Fonds gehören:

  • 1. geschlossene Fonds ermöglichen Anlegern die Beteiligung schon mit relativ geringen Beträgen an Vorhaben und Projekten;
  • 2. nur bei geschlossenen Fonds kann man auf gewisse steuerliche Eigenschaften und Problemstellungen optimieren;
  • 3. aufgrund der Art der Teilnahme wissen die Anleger bei geschlossenen Fonds ganz genau in welche Objekte und Vorhaben investiert und wie ihr Geld genutzt wird;
  • 4. bei einer geschlossenen Beteiligung übernimmt die Geschäftsführung, die Bilanzierung und Ergebnisermittlung meistens der Initiator des Fonds bzw. eine von ihm beauftragte dritte Person. Auf diese Weise ist im Gegensatz zur direkten Investition in ein bestimmtes Vorhaben oder Objekt der Verwaltungsaufwand des Anlegers deutlich geringer;
  • 5. in der Regel sollte der Anleger bei einer Teilnahme an einem geschlossenen Fonds mit seiner gesamten Einlage haften, aber nicht darüber hinaus. Für weitere Verbindlichkeiten ist die Haftung meistens ausgeschlossen. So ist das höchste Verlustrisiko des Anlegers auf den Verlust seiner Einlage limitiert;

Risiken geschlossener Fonds:

  • 1. bei geschlossenen Fonds gibt es keine Absicherung der Einlagen, die vom Anleger getätigt sind;
  • 2. bei geschlossenen Fonds gibt es keine staatliche Kontrolle;
  • 3. für die Initiatoren und die Vertriebspartner geschlossener Fonds gibt es keine Anforderungen und Qualifikationen, die staatlich vorgeschrieben sind;
  • 4. bei geschlossenen Fonds sollte man mit Laufzeiten von mehr als 10 Jahren, zum Teil sogar mit mehr als 20 Jahren rechnen. Eine ordentliche Kündigung ist wenigstens innerhalb der ersten Jahre nicht möglich;
  • 5. bei geschlossenen Fonds gibt es kein direktes Mitbestimmungsrecht;
  • 6. hierbei sollte man mit möglichen Haftungsrisiken rechnen;

Vorteile von geschlossenen Immobilienfonds:

  • 1. geschlossene Immobilienfonds bieten steuerlichen Vorteil;
  • 2. mögliche Rendite;
  • 3. geschlossene Immobilienfonds sind eine ausgezeichnete Beimischung, denn es geht dabei um eine Sachwertanlage,

Zusammenfassend kann man sagen, dass die Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds vor allem für erfahrene Anleger geeignet ist, die Steuern sparen wollen und denen die Chance auf höhere Renditen und die Reduzierung des Gesamtrisikos ihrer Kapitalanlagen mittels Beimischung von Investition in Immobilien relevant ist.